Pubblicato il 09 marzo, 2023
Crescono dell’1,8% i valori immobiliari della macroarea di Isolotto, in seguito al trend del quartiere di Isolotto–Vogel dove prevalgono le soluzioni popolari degli anni ’60, riscattate nel tempo.
La presenza di prezzi più contenuti rende possibile l’acquisto da parte di famiglie che hanno un budget più basso. Uno dei punti di forza del quartiere, infatti, è la presenza della tramvia che lo collega al centro della città e al comune di Scandicci. Più vetusta l’offerta immobiliare presente nella zona di Isolotto Vecchio dove si concentra una maggiore domanda e i prezzi arrivano a 3000 € al mq. Negli ultimi mesi la domanda si orienta su immobili in buono stato, che non necessitano di interventi di ristrutturazione e che siano possibilmente dotati di spazi esterni. L’area di Ponte a Greve – Le Torri, nel quartiere Isolotto, è caratterizzata da abitazioni realizzate a partire dagli anni ’70-’80 fino ad arrivare ai primi anni 2000. Qui si possono acquistare appartamenti in buone condizioni ad un prezzo medio di 3000 € al mq. Sono presenti anche terratetti realizzati nei primi anni del ‘900. Si tratta di tipologie indipendenti, dotate di giardino e molto apprezzate: in questo caso una soluzione da ristrutturare da 70 mq si vende a circa 260 mila €. Da segnalare che in tutta l’area di Ponte a Greve – Le Torri sono in fase di realizzazione e ampliamento nuove piste ciclabili.
Crescono dello 0,8% le quotazioni della macroarea di Campo di Marte e di Poggio Imperiale – Bandino.
Valori in aumento del 4,7% nel quartiere di Campo di Marte che registra una domanda di immobili di ampia dimensione, dotati di spazi esterni, terrazzi abitabili o giardino. Il trilocale dotato di living con angolo cottura e due camere da letto è quello più ricercato ma di cui c’è bassa offerta sul mercato. Il quartiere è verde e residenziale ed è richiesto da famiglie in cerca della soluzione migliorativa ma anche da giovani al loro primo acquisto. In zona si acquistano anche terratetti e soluzioni indipendenti già ristrutturati, molto richiesti post pandemia. I valori dei terratetti ristrutturati oscillano mediamente tra 600 e 700 mila €.
Tra le zone maggiormente apprezzate di Campo di Marte ci sono quelle a ridosso della collina di Fiesole (via del Salviatino e limitrofe) e, negli ultimi tempi, le campagne nei dintorni dove molti stanno acquistando per lasciare la città. Più trafficata l’area di via Lungo L’Affrico, viale De Amicis, via Centostelle e viale Duse dove abitazioni da ristrutturare degli anni ‘60 si scambiano a 3000 € al mq. Per quanto riguarda il mercato delle locazioni si registra una forte richiesta ma l’offerta è scarsa. Questo perché in centro l’offerta di immobili è quasi sempre destinata alle locazioni turistiche e, di conseguenza, chi non riesce a trovare si sposta in altri quartieri limitrofi saturandone così il mercato. Si segnalano sporadiche richieste di investitori che acquistano per i figli piccoli e mettere a reddito oppure acquistano la nuda proprietà.
Case mediamente più costose nella macroarea di Novoli – Carreggi (+0,5%).
Tra i quartieri in aumento si segnala quello di Puccini dove continuano i lavori nell’ex area Manifattura Tabacchi: si sono ricavate strutture residenziali e commerciali. Ci sarà anche il Polimoda, l’Accademia delle Belle Arti che ha trasferito qui diverse aule, l’Istituto dei Mestieri LVMH e uno studentato. L’aumento dei prezzi si deve attribuire alla maggiore domanda e alla minore offerta presente sul territorio. Si cercano immobili di dimensioni medio grandi, dotati di spazi esterni e con due o tre camere da letto. Si segnala una discreta presenza di investitori alla ricerca di tagli da frazionare di cui c’è poca offerta visto che prevalgono le metrature intorno a 80 mq. Si ricavano bilocali dal valore di 100-150 mila € che si affittano a 600-700 € al mese. In affitto cercano prevalentemente studenti e lavoratori fuori sede. Ci sono anche diversi investitori che realizzano affitti turistici e B&B. Il quartiere presenta un’area più signorile che si sviluppa a ridosso del parco delle Cascine, dove ci sono terratetti, ville bifamiliari e piccoli contesti condominiali a prezzi intorno a 3000 € al mq. La restante offerta immobiliare si sviluppa intorno a viale Francesco Redi e ospita condomini degli anni ’50-’60 di grandi dimensioni. Un buon usato si acquista a prezzi medi di 2750 € al mq.
In leggero calo i valori immobiliari nel quartiere di San Jacopino, non distante dalla stazione di Santa Maria Novella e appena fuori dalle mura del centro storico. La motivazione si deve ricercare nella minore disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti in particolare di chi sta acquistando o pensa di acquistare ricorrendo al mutuo.
Infatti, negli ultimi tempi, si stanno muovendo prevalentemente persone con capitale a disposizione. L’offerta immobiliare della zona si divide tra soluzioni dei primi anni del 1900 e altre più popolari, di dimensioni più ampie, sorte negli anni ’60-’70 e più vicine al quartiere di Novoli. Si registrano sia acquisti di abitazione principale sia per investimento (chi compra a ridosso della stazione destina gli immobili agli affitti turistici). I prezzi, mediamente, si aggirano intorno a 2200 € al mq. Sul mercato della locazione si registrano canoni per un bilocale di 600-700 € al mese ma potrebbero ulteriormente crescere dal momento che molti proprietari opteranno per il mercato degli affitti turistici.
Arezzo
Il mercato immobiliare di Arezzo nella prima parte del 2022 è sostanzialmente stabile (-0,2%) e vede muoversi acquirenti di abitazione principale e investitori che impiegano capitali inferiori a 100 mila € per assicurarsi appartamenti da mettere a reddito. C’è una buona domanda di immobili in affitto:per un trilocale si spende intorno a 450
€ al mese e si stipulano soprattutto contratti a canone concordato. La domanda di abitazione spinta da mutui è in ripresa grazie alle industrie della zona che hanno ripreso ad assumere e hanno smesso di ricorrere alla cassa integrazione. Il dinamismo del mercato è legato anche al timore degli aumenti dei tassi di interesse che sta spingendo all’acquisto per evitare futuri ulteriori aumenti. Si registra una buona domanda di immobili che non necessitano di interventi di ristrutturazione alla luce degli aumenti dei costi e del difficile reperimento della manodopera. Saione e San Donato sono due quartieri popolari i cui prezzi sono decisamente contenuti perché offrono soluzioni popolari. Ad acquistare anche tanti immigrati alla ricerca di tagli ampi visto che le famiglie sono numerose. I prezzi sono contenuti e si aggirano intorno a 1000-1200 € al mq. Quotazioni più elevate si registrano nei quartieri più residenziali di Belvedere e San Marco dove condomini degli anni ’70 si scambiano a prezzi medi di 1500-1800 € al mq. Gli unici sviluppi di nuova costruzione sono in corso nella zona Cappuccini dove ci sono prezzi medi di 3000-4000 € al mq. Si segnala invece un minore ricorso al superbonus in seguito al rallentamento dei cantieri in corso.
Livorno
Nella prima parte del 2022 i valori immobiliari di Livorno hanno messo a segno un aumento del 12% concentrato in particolare nel quartiere Sorgenti.
Si sono mossi soprattutto giovani al primo acquisto spesso ricorrendo a mutui agevolati. Il budget medio si aggira intorno a 90-100 mila €. Nel quartiere Sorgenti si possono acquistare appartamenti in edilizia popolare e residenziale. I primi, spesso privi di ascensore, si vendono a 1000 € al mq mentre i secondi, in buono stato, si scambiano a 1200-1400 € al mq.
Case di ferrovieri riscattate e costruite in edilizia popolare tra gli anni ’60 e gli anni ’70 si trovano in zona Stazione e hanno prezzi medi di 600 € al mq se da ristrutturare e 1200 € al mq se già ristrutturati. Sul mercato degli affitti si registra una domanda molto alta e per un trilocale si spendono intorno a 500-550 € al mese. Mercato dinamico anche nel confinante quartiere San Marco che ha un’offerta prevalentemente popolare i cui prezzi più bassi hanno consentito l’acquisto da parte di acquirenti più giovani con una bassa disponibilità di spesa: mediamente intorno a 1000-1200 € al mq. Più costose le case situate nel quartiere di Bastia dove prevalgono i condomini degli anni ’70 e i valori si aggirano intorno a 1600 € al mq. Nel secondo trimestre del 2022 si è notata un’accelerazione delle compravendite al fine di contrarre mutui a tassi più vantaggiosi.
Pisa
Nella prima parte del 2022 a Pisa i va
lori immobiliari sono in aumento del 4,6% anche se inizia a dare segnali di rallentamento.
La maggioranza degli acquirenti compra per mettere a reddito dal momento che in città c’è un’ottima domanda di immobili in affitto da parte di studenti e di lavoratori fuori sede, alla luce della presenza di università, aeroporto, ospedale. Gli investitori mettono in conto un investimento medio di 150-200 mila € per acquistare appartamenti di 4-5 Locali. Un bilocale si affitta a 500-650 € al mese. Una delle zone preferite dagli investitori è quella della Stazione i cui prezzi sono più contenuti, intorno a 800-1000 € al mq.
Più costosi i quartieri di San Giusto e San Marco dove ci sono contesti più residenziali, villette a schiera e quadri-familiari. Una villetta a schiera costa mediamente intorno a 2000 -2300 € al mq, gli appartamenti invece 1500-1800 € al mq. Meno costose le soluzioni presenti a S. Ermete e Putignano i cui valori si aggirano intorno a 1500 € al mq.
C’è attenzione verso le nuove costruzioni, acquistate solo come abitazione principale. Prezzi medi di 2500-3000 € al mq.
Pistoia
Nella prima parte del 2022 i valori immobiliari di Pistoia sono aumentati del 5,2%.
Nel centro si muovono prevalentemente investitori, dal momento che c’è una buona domanda di locazione e ci sono anche tanti B&B vista l’elevata presenza di turisti in città. Negli ultimi tempi si contano anche stranieri che comprano sia in centro sia nelle colline pistoiesi dove cercano soluzioni indipendenti a prezzi medi di 50-60mila €. C’è infatti una buona domanda di locazione alimentata da studenti universitari e lavoratori fuori sede: i canoni di locazione si aggirano intorno a 400-500 € al mese per un bilocale. I palazzi d’epoca del centro hanno prezzi medi intorno a 1500-1800 € al mq con le soluzioni di pregio che toccano punte di 3000 € al mq. Buon riscontro tra gli acquirenti per la zona Vergine, non lontana dalla Stazione, e che offre sia condomini sia terratetti a prezzi medi di 1500 € al mq. In zona Vergine sono disponibili condomini degli anni ’80-’90 oltre a villette a schiera e singole, sempre molto richieste. Intorno alla Stazione c’è una buona domanda di locazione da parte di lavoratori fuori sede e per questo c’è una buona domanda di investitori oltre che di acquirenti di abitazione principale. Lotti di terreni sono disponibili per le nuove costruzioni nella zona dello Sperone.
Prato
Nella prima parte del 2022 i valori immobiliari di Prato sono cresciuti del 5,6%.
Nella zona centrale si segnalano acquisti di abitazione principale e per investimento. Alle prime sono interessate famiglie giovani che qui trovano immobili con caratteristiche architettoniche tipiche dei centri storici, chi cerca l’abitazione principale desidera affacci gradevoli e buoni contesti condominiali. I valori medi sono di 1500-1700 € al mq con punte di 2000-2100 € al mq per le soluzioni signorili che si affacciano sulle piazze principali quali piazza Duomo e piazza San Francesco. Si trovano anche soluzioni a prezzi più contenuti rispetto alle zone limitrofe dove, per l’acquisto di trilocali, i valori medi sono di 110-120 mila €. La motivazione dei prezzi più contenuti si deve allo stato di manutenzione degli immobili che negli anni sono stati spesso affittati per lungo termine e sui quali non sono stati fatti lavori di riqualificazione. Sempre presenti gli investitori che acquistano piccoli tagli da mettere a reddito dal valore inferiore a 100 mila € oppure acquistano uffici su cui effettuano un cambio di destinazione d’uso. Un trilocale si affitta a 600-650 € al mese. Sono in corso diversi interventi di riqualificazione, non lontano da Porta Frascati, i cui valori medi si aggirano intorno a 2200 € al mq.
Prezzi in leggero aumento nel quartiere San Paolo e limitrofi: tra gli acquirenti si segnalano anche cinesi che ne apprezzano la vicinanza a via Pistoiese, per loro un centro nevralgico. Questo target cerca spesso tagli molto ampi e con camere da letto. Insieme agli acquirenti italiani hanno un budget medio intorno a 150 mila € per acquistare soluzioni in buono stato. Molte attività commerciali sono presenti in zona e, in genere, prediligono la vicinanza al loro luogo di lavoro. San Paolo è il quartiere dove si concentra la maggioranza degli scambi e parliamo di un’area di condomini degli anni ’70 che si scambiano a prezzi medi di 1500 € al mq. Più quotata la zona de Il Pino che, negli ultimi anni, ha visto un potenziamento dei servizi e questo ha determinato la presenza di prezzi più elevati, 1800 € al mq. Maliseti è un’area anche essa commerciale e servita, sorge in posizione abbastanza centrale e si caratterizza per edilizia civile della prima metà degli anni ’90, i cui prezzi oscillano intorno a 1500 € al mq. Più recente zona Galciana, sorta nei pressi dello svincolo autostradale di Prato Ovest a partire dagli anni ’90.
Questa area della città è composta soprattutto da condomini con poche unità abitative ed i prezzi di un buon usato si aggirano intorno a 1600 € al mq. Buona la domanda di locazione ma non sempre si trova offerta dal momento che i proprietari chiedono garanzie solide.